O QUE É PATRIMONIO DE AFETAÇÃO?
Uma das mais relevantes mudanças inseridas na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) se deu com a Medida Provisória nº 2.221/01, posteriormente complementada pela Lei nº 10.931/04, oportunidade em que foi inserida no ordenamento a figura do Patrimônio de Afetação.
Atualmente e de acordo com o artigo 3º da Lei 10.931/04, define-se o patrimônio afetado da incorporação como a reunião do terreno, acessões e demais bens e direitos a ela vinculados em um patrimônio separado do incorporador, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Na prática, significa dizer que o patrimônio de afetação, por estar intimamente ligado à consecução de uma obra específica, somente poderá ser objeto de direitos e obrigações relativos àquela obra; em outras palavras, só poderá responder e/ou ser empenhado por dívidas daquela obra e os recursos financeiros dele advindo (compra e venda das unidades) somente poderá ser utilizado para pagar obrigações daquela incorporação específica.
Este sistema traz algumas dificuldades/custos ao incorporador. Isso porque se faz necessária a formatação de uma contabilidade individualizada para cada empreendimento e fica vedada a distribuição de resultados positivos da incorporação enquanto não individualizados os custos (em sentido amplo) para a conclusão da obra.
O QUE É REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – RET?
Todavia, a lei concede ao incorporador que opta por constituir o patrimônio de afetação um grande benefício tributário, que seguramente suplanta todas as perspectivas negativas anteriormente mencionadas.
Trata-se do Regime Especial de Tributação (RET), para incorporações imobiliárias.
O regime é opcional, mas irretratável (não pode desistir) enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
QUEM PODE UTILIZAR ESTA OPÇÃO TRIBUTÁRIA?
O incorporador, pessoa física ou jurídica, que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.
São requisitos necessários:
- Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
- Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;
- Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB;
- Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente;
- Possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
Caso o empresário tenha alguma dúvida quanto a documentação da sua empresa, recomendamos que busque orientação e atualização consultando seu advogado ou contador de confiança.
Artigo escrito por:
Giuseppe Paulo Melillo
ACIAP Contadores
MELILLO Contabilidade
Contador e sócio da Melillo Contabilidade, Graduado em Ciências Contábeis pela UNIMESP, Auditor Independente com registro no CNAI, Membro Conselho Fiscal da ACIAP, Membro do Conselho Fiscal da Garantisul-PR e Vice-presidente do Observatório Social de São José dos Pinhais.
